A agricultura vertical enfrenta vários desafios. A lei de zoneamento é uma delas.

Jared Burden é membro do escritório de advocacia GreeneHurlocker . Ele está baseado em Harrisonburg, Virgínia, EUA.


Do Airbnb ao Uber , as empresas disruptivas geralmente precisam navegar delicadamente pelas regras e regulamentos municipais, incluindo leis de zoneamento, para operar em centros urbanos densamente povoados. As startups de agricultura urbana não são exceção. Muitos estão enfrentando problemas semelhantes em seus esforços para cultivar e distribuir alimentos em ambientes urbanos.

Os desafios de zoneamento, em particular, são um obstáculo para empresas agrícolas verticais de grande escala que buscam operar em cidades dos EUA. A agricultura vertical não foi imaginada por planejadores e líderes urbanos até a última década ou duas. É essencial modernizar o zoneamento para aproveitar os benefícios sociais, econômicos e ambientais que essa indústria nascente tem a oferecer.

Obstáculos legais à agricultura vertical

O termo ‘agricultura urbana’ significa coisas diferentes para pessoas diferentes. Para alguns, a primeira coisa que vem à mente são pequenos quintais e fazendas comunitárias em cidades que podem abranger alguns terrenos baldios. Essas fazendas (talvez melhor descritas como jardins) têm funções importantes e são frequentemente destacadas em histórias de mídia de bem-estar.

Para outros – particularmente aqueles nas indústrias de agricultura, tecnologia e investimento – é o potencial de fazendas verticais internas de grande escala que está na mente. Esse potencial inclui projetos como a fazenda vertical da Plenty atualmente em construção em Compton, Califórnia, localizada em um armazém reaproveitado de 95.000 pés quadrados.

Embora esse projeto de grande escala esteja em andamento, o zoneamento é um obstáculo que impede que outros comecem em cidades de todo o país.

O que é zoneamento? De um modo geral, é um conjunto de leis e regulamentos, normalmente estabelecidos em nível municipal, que regem quais atividades são permitidas em determinadas zonas de uma área urbana. Muitas zonas são normalmente definidas para um único uso – por exemplo, residencial ou industrial – nesse caso, elas não podem hospedar outras atividades legalmente.

Um artigo de 2019 publicado no Journal of Food Law & Policy sugere que as estruturas legais existentes na maioria das áreas urbanas “fazem pouco para lidar com as ambiguidades regulatórias enfrentadas por operações agrícolas em escala comercial e indoor, especialmente fazendas verticais”.

O fato de os municípios terem demorado a se adaptar a essa mudança de como e onde a agricultura está sendo feita não é surpreendente. Afinal, o ritmo acelerado da mudança tecnológica na última década em áreas como serviços financeiros, transporte e mídia, para citar alguns, deixou os legisladores locais, estaduais e federais nos EUA correndo apenas para acompanhar. No caso da agricultura vertical, a maioria dos governos locais e seus líderes simplesmente não imaginavam um mundo em que alguns prédios urbanos seriam ocupados por plantas e não por pessoas.

No entanto, para que a promessa da agricultura vertical se torne realidade, os atuais obstáculos impostos por uma colcha de retalhos de leis e regulamentos municipais que foram criados sem a agricultura vertical em mente devem ser resolvidos. A menos e até que as leis de zoneamento e os códigos de construção definam mais explicitamente como a agricultura pode ser praticada em ambientes urbanos, os potenciais benefícios ambientais e econômicos – incluindo mais empregos locais e mais receita tributária para os municípios – não serão realizados.

O artigo do Journal of Food Law & Policy inclui uma explicação de várias das soluções propostas que estão sendo implementadas em algumas áreas para incentivar e permitir uma agricultura mais vertical, incluindo atualizações de zoneamento e incentivos fiscais. Também é apresentado o argumento de que um dos passos mais importantes que poderiam ser dados é uma atualização do International Building Code (IBC), que é usado pela maioria das cidades dos EUA, para resolver ambiguidades e permitir explicitamente certas atividades agrícolas – incluindo a contabilização de “operações de agricultura indoor em escala comercial”, designando tais operações sob um grupo de ocupação IBC específico.

O Projeto de Política Alimentar Saudável (HFPP) também está avaliando recomendações para ajudar a facilitar a agricultura urbana em larga escala. Ele montou uma “lista de leis para sua cidade incluir em seu código de zoneamento” em seu site, que é um bom ponto de partida para os municípios que desejam incentivar mais a agricultura urbana. Algumas das recomendações do HFPP, juntamente com exemplos de onde e como foram implementadas, incluem:

  • Fornecer clareza sobre os termos agrícolas. Por exemplo, as ordenanças relevantes de Austin definem claramente os usos agrícolas, como aquaponia, horticultura e produção de culturas internas.
  • Especificar quais zonas permitem a agricultura urbana. A ‘ Tabela de Categorias de Uso ‘ de Detroit inclui termos agrícolas permitidos, deixando claro quais zonas permitem um uso específico.

A limitação de muitas das recomendações de políticas adicionais oferecidas pelo HFPP, como permitir a venda de produtos no local e permitir a construção de estruturas acessórias (por exemplo, casas de aro), é que elas são voltadas para projetos de pequena escala, como hortas comunitárias e pequenas estufas. Esses tipos de projetos são importantes e valem a pena, mas se os municípios dos EUA e seus líderes quiserem atrair startups agrícolas verticais de grande escala, multimilionárias e apoiadas por capital de risco, será necessário fornecer mais clareza na lei.

Crédito da imagem: Cidade de Detroit

Se o zoneamento de um município não autorizar um projeto específico – e se a agricultura vertical não puder se encaixar em uma categoria de uso especial, ou se os ventos políticos fizerem uma mudança direta na ordenança um peso muito grande – uma startup de agricultura vertical pode buscar uma variação de uso.

Em Indiana, a Roka Farm procurou criar uma fazenda coberta no que antes era uma mercearia, em uma área que não era zoneada para agricultura. A fazenda teve que passar por um processo administrativo significativo necessário para obter uma variação, incluindo a apresentação de documentos significativos e notificar aqueles que moram nas proximidades da mudança proposta; e, finalmente, deu certo.

Geralmente, no entanto, as variações de uso são difíceis de obter e não são uma solução para o problema descrito neste artigo. Existem cinco requisitos rigorosos na maioria dos códigos de zoneamento que estão além do escopo deste artigo; mas muitas vezes o mais problemático é que há uma dificuldade desnecessária para o requerente, devido à natureza única da propriedade específica e não apenas porque a lei de zoneamento está impedindo o requerente de fazer o que quer fazer.

Visão e liderança a nível local

Repensar as leis de zoneamento urbano para acomodar a agricultura interna em grande escala, como a agricultura vertical, exigirá que muitas jurisdições urbanas nos EUA realizem um trabalho árduo significativo, precedido pela construção de consenso e análise cuidadosa. Mas haverá um retorno positivo desse investimento para as economias locais, os residentes urbanos e o meio ambiente global. Há uma construção de impulso não apenas entre os investidores, mas também entre os líderes municipais. Por exemplo, o prefeito de Nova York, Eric Adams, fez da agricultura urbana, incluindo a agricultura vertical, parte de suas propostas de política de campanha. De acordo com Adams :

“Ao criar um novo conjunto de códigos de construção, regras de negócios e programas fiscais para agricultores urbanos – e apoiar produtores locais com contratos garantidos na cidade – criaremos empregos construindo grandes locais na cidade que produzem alimentos para restaurantes, escolas e alimentos. programas de insegurança por meio de técnicas de ponta, como agricultura vertical e hidroponia, muitas vezes compartilhando espaço com usinas de energia renovável e outras infraestruturas de sustentabilidade.”

Se a agricultura vertical pode dar certo em Nova York, pode dar certo… bem, você entendeu. Está aqui para ficar. A questão é: Quais governos locais estarão entre os primeiros (e mais eficazes) a pavimentar o caminho para que a indústria agrícola de ambiente controlado de rápido crescimento floresça em suas comunidades?

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